Casas a prueba de huracanes: la nueva normalidad

Tampa Bay esquivó una bala con el huracán Irma. A pesar de las advertencias del Centro Nacional de Huracanes de un impacto directo de categoría 4 y una marea de tormenta de 12 pies, Irma se debilitó y pasó al este del área metropolitana, dejando un daño menor.

Si la tormenta hubiera azotado a Tampa Bay podría haber dañado o destruido por completo más de 450,000 hogares, causando más de $ 175 mil millones en pérdidas, según CoreLogic. Esto coloca a la región de Tampa Bay como una de las 10 áreas con mayor riesgo en el mundo, un área que el Washington Post llama una de las más vulnerables del mundo a los huracanes.

A pesar de la amenaza, el mercado inmobiliario de Tampa Bay sigue en llamas. Los precios están en o por encima de sus máximos de 2007 en casi todos los códigos postales, y con un inventario extremadamente bajo de casas en venta en todos los niveles, muchos compradores están pagando un alto precio para vivir en zonas de riesgo de inundación. Aquí, BUILDER habla con John William Barger, vicepresidente de Barger Builders & Developers, con sede en St. Petersburg, Florida, sobre cómo es construir casas en una zona tan vulnerable del país.

¿Qué hacen los líderes, constructores y desarrolladores de arecity y county para prepararse para una cagada directa?

Somos afortunados en San Petersburgo de que los líderes de nuestra ciudad hayan tenido la previsión de ir más allá del código de construcción mínimo estándar de Florida para garantizar que todas las estructuras nuevas y todas las adiciones hechas a las estructuras existentes cumplan con cargas de viento de 145 mph. Muchas constructoras constantemente se quejan de que estos códigos de construcción excesivos solo agregan costos sin alcanzar un valor de mercado adicional y han llevado a varios constructores regionales y nacionales a salir del mercado, permitiendo a los constructores locales llenar un vacío en lo que de otra manera sería un mercado mucho más competitivo. .

Dependiendo de su producto, los constructores adoptan estas regulaciones y promocionan las eficiencias energéticas asociadas con la construcción de bloques e impactan ventanas y puertas con clasificación, o encuentran lagunas para mantener bajos los costos. Los constructores de viviendas asequibles han encontrado maneras de construir casas marco sobre una base vertida, asegurando las paredes y las vigas del techo con una red de correas metálicas y ofreciendo revestimientos de huracanes con tela resistente al viento para cualquier ventana y puerta sin impacto. Los constructores de lujo como nosotros preferimos la construcción de bloques con ventanas y puertas con la mejor calificación, el costo por adelantado es más alto, pero un comprador de lujo aprecia la calidad y longevidad de un material superior y los gastos operativos de la casa se reducen significativamente ventanas gruesas tienden a mantener fuera el calor de la Florida, así como los restos voladores.

Si bien a nadie le gusta hablar de una muerte inminente o un golpe directo, es obvio que cada vez más compradores están buscando nuevas construcciones y evitando casas antiguas, y estamos viendo cada vez más casas más viejas y más bajas (incluso casas construidas en los años 80 y 90 ) siendo demolido para dar paso a hogares más nuevos y más fuertes. ¡Esta es una adaptación en movimiento!

¿Qué pueden hacer los constructores de viviendas en áreas propensas a las inundaciones para preparar las viviendas que están construyendo?

¡Construir! No solo es inteligente, es obligatorio por el código de construcción. Irma fue el primer impacto directo de la Florida en un huracán importante en 12 años, y demostró que el nuevo código de construcción más estricto funciona. Mientras que la mayoría de los árboles y patios fueron arrasados ​​por la tormenta, las casas más nuevas construidas después de 2002 con ventanas de impacto permanecen intactas con daños mínimos, si es que los hay. Las casas construidas en la década de 1990 o antes, o las construidas sin ventanas y puertas de impacto, son las que están escombros en el suroeste de Florida y en los Cayos.

¿Cuál es la regla de 10 pies y cómo se aplica a la construcción de viviendas nuevas?

FEMA ha ordenado que todas las viviendas existentes en la llanura de inundación deben tener un seguro contra inundaciones. FEMA ha definido la "llanura de inundación" como cualquier tierra que se eleve a 10 pies o menos sobre el nivel del mar. En Tampa Bay, todos los códigos de construcción municipales exigen que el piso terminado de cualquier estructura nueva esté por encima de la llanura de inundación definida por FEMA, y la Ciudad de San Petersburgo exige que los pisos estén a un mínimo de 2 pies sobre la llanura de inundación de FEMA. Esto significa que todas las casas nuevas que se han construido desde 2014 deben elevarse a 12 pies (sin incluir garajes y patios exteriores y porches).

Esto ha creado el fenómeno de la "casa alta", donde un tramo de escaleras a menudo conduce a la puerta de entrada y al espacio principal de una casa, o en algunas comunidades costeras, los garajes se colocan completamente debajo de la sala de estar. Esto ha agregado un costo significativo a la construcción de nuevas viviendas, y a menudo requiere que se lleven montones para estabilizar la base más pesada y / o que las paredes del vástago se refuercen con mayor fuerza con una cantidad significativa de acero estructural.

Cuéntanos más sobre tus hogares a prueba de huracanes.

Los huracanes presentan dos amenazas únicas: viento y agua. Evitar el daño causado por el agua es la medida más fácil, aunque más costosa, simplemente al construir viviendas en la llanura de inundación. El viento es un problema un poco más complejo, ya que a menudo trae desechos voladores como tejas mal instaladas o grandes robles, sin embargo asegurar adecuadamente el techo de las paredes y la base del hogar es la primera línea de defensa contra cualquier tormenta. Las ventanas y puertas de impacto también mantienen los elementos afuera, y cuando las ventanas se rompen, la presión del viento resultante crea una fuerte elevación hacia arriba en los techos, por lo que cuando ves que muchas casas antiguas pierden sus techos en una tormenta, normalmente las ventanas rotas son las culpables.

Básicamente, las casas que construimos son hermosos refugios antibombas en un pedestal. Preferimos construir una casa sobre una base sólida utilizando paredes de vástago y acero estructural, y construir todas las paredes exteriores de un bloque de concreto de 12 ". Esto crea una base sólida y sólida que no se desplazará ni se asentará en la marea de tempestad o influencia Debido a que utilizamos ventanas y puertas con clasificación de Categoría 5, nuestros hogares no son mazmorras y no parecen ásperos u oscuros. La mayor sorpresa que tenemos los compradores y clientes cuando estamos dentro de nuestros hogares es la cantidad de luz natural que permiten nuestros diseños. Incluso recientemente hemos instalado puertas de garaje de acero y vidrio de impacto que permiten una cantidad significativa de luz natural (¡pero sin calor!) En lo que normalmente es un espacio oscuro y polvoriento.

El objetivo de cualquier casa a prueba de huracanes es que se sienta lo más normal posible. Claro, el costo de construcción es aproximadamente el doble de lo que costaría en la mayoría de los otros estados de los EE. UU., Y seguro, lleva aproximadamente el doble de tiempo de construcción, y por supuesto, usamos muchos materiales resistentes a la intemperie como el acero inoxidable marino accesorios de acero y barandillas, y adoquines y molduras de porcelana y piedra natural, pero al final del día, estas casas todavía se sienten como casas normales, y para nosotros, son normales ... o al menos la nueva normalidad.